自如风波又起!有毒不只甲醛,更是自如的发展模式!

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昨天,我在电梯碰到公司的同事,急急忙忙地说赶着去体检,我就奇怪了,公司本来这个月底就安排了集体体检,他干嘛要那么急着自己先去体检呢?

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他跟我说,他最近特倒霉,自如租房出的两次事,他全沾上了。尤其看到阿里员工住自如租房,因为甲醛超标去世后,感到特别害怕。

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因为他住的那间自如,上个月隔壁房间水管爆了,自如就在其他租客没有搬离的情况下,直接安排装修队进场装修,砸了地板,又漆了墙壁。他特别担心里面的甲醛超标,所以急着先去体检一下自己的白血球指标。

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而上一次,在长租公寓爆雷的时候,他也查了一下自己的自如app,猛然发现他的租金是交给“中国对外经济贸易信托有限公司”的贷款。但在当时签约的时候,自如员工也并没有告知过他,这都让他觉得自如租房越来越不靠谱了。

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一直以来,我对自如租房还是比较认可的,尤其是对自如的创始人左晖先生,觉得他独辟蹊径的眼光和逆势而上的勇气,是很多企业家的榜样。但是今天自如的过失发生在我的同事身上,这就让我不得不重新审视自如了。

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今天,我想带大家从一个企业发展的宏观,中观和微观三个角度来分析一下,自如如果有过失,究竟在哪里?

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我们首先说微观,微观指的是一个企业的产品和服务层面。

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在一点上还是要肯定自如的,他们的租房在服务品质还是不错的,像是时尚简约的装修风格,一个月两次的上门卫生服务,响应迅速的维修,这些服务细节做得都很好,在租客间也形成了良好的口碑。

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第二点,宏观层面。一个企业所处的经济环境下,行业的发展趋势。

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现在国内的租房市场是一个高速增长的增量市场。

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一方面,房子越来越贵,不仅一线城市房价高涨,2016年以来,二三线市场也涨起来了。

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另一方面,租房的人自然越来越多。2017年深圳新增常住人口达到了62万,广州新增了45万,杭州新增28万,这些新涌进来的大多都是年轻人,这都是租房的刚需族。

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那么既然自如的微观服务和宏观环境都不错,那么它的问题出在哪里呢?那就只能出在中观层面了,也就是企业的发展模式和盈利模式。

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一般长租公寓的盈利模式都是靠租金差价,他们先是把个人业主的房子承租下来,租期一般是三到五年,然后重新装修,再分租给租客。

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但是这种模式有个痛点,就是利润并不高。打个比方,一间四房两厅的房子承租下来,付房东租金5000块,重新装修成五房一厅转租出去,顶多就6000多块,还要承担装修费用,只要一间房间空置租不出去,这套房间就是亏本的。

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从这个角度我们来估算一下,一个长租公寓如果空置率达到20%,运营商就要亏本的。而想要盈利,根据一些公寓公布的数据,出租率更是需要达到95%以上。

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长租模式的第二个痛点,是资金回笼还是太慢了。

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一般长租公寓会把房租提前预交给房东,但是他们租出去的时候,又是按月份从租房者的身上收回来的。

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对于长租公寓来说,先引导租客以月供的形式交租,然后在很多租客不知情的情况下,签了一份贷款协议,等于自己申请了一笔贷款,一次性把一年的租金付给了长租公寓,而租客原本每月的租金也就变成了给金融公司的还贷。

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长租公寓通过金融公司一次性回笼了一年的房租,然后有条件去租更多的房子,做大规模。

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最后的结局大家都清楚,过度扩张一旦不小心就会造成资金链断裂,缔造了这次长租公寓的雷潮。

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各位,听到这里大家是不是觉得太熟悉了?好像每个出事的企业,都在循序这样的套路。 

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先是产品利润低,竞争加剧,然后就通过资本扩张规模,但是过度扩张的过程中,原本口碑不错的产品和服务就跟不上发展的步伐,最后破产,被兼并,甚至背上了舆论的千夫所指。

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曾经的三鹿奶粉、滴滴如此,今天的自如,在高速扩张后的弊端,也慢慢显现出来。

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但是各位,当我们指责一些企业为了赚钱而违背良心时,有没有去深究一下背后的原因?

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是他们创始人一开始就是只为敛财,无心奉献的人吗?我觉得不是,心术不正的企业是做不大,也做不出口碑的。

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那又是什么迫使他们在道德和金钱之间,最后做出错误的选择呢?我认为,这个原罪叫盲目扩张。

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今年是我国改革开放的40周年,我们从一个落后的农业国家一举跃升为制造业大国,靠的是什么?

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是规模效应,人口多、产品多、价格低廉,这也是我们制造业的取胜之道。而这种粗放式的发展更是深深地印在了很多企业家的脑海里。

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宏观经济好,靠扩张做大规模,宏观经济不好了,也靠扩张来降低成本,似乎什么行业和经济形态下,做大规模就是企业唯一的出路。

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但现在是互联网的时代,这个时代最大的两个特征:

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一是差异化的需求变多了,你盲目扩张解决不了顾客的差异化需求。

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二是传播速度快,你的产品一出问题,第二天整个互联网都知道。

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恰恰这两个特征都是针对粗放式扩张的死穴,留给这种模式的生产空间已经越来越少了。

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那么如果我们不靠规模效应,有其他选择吗?我有三个发展思路跟大家分享一下。

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第一、从产品服务向客户的需求延伸。

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以长租公寓为例,他们手里其实掌握了大量的租客数据,又有住房这个生活场景,大可以从租客的生活消费为切入口,例如提供牛奶订购、蔬菜生鲜、每日的公车接送等,把自己从一个“公寓运营商”向租客的“生活服务提供商”转变。

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这些日常消费都是每一位租客的刚需,不但利润率更高,而且还覆盖了衣、食、住、行、社交全方位的事情,这个发展空间可比只靠租房大多了,也会带来其他盈利的可能。

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第二、  向产业链的上下游去延伸。

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这方面的代表企业就是小米模式了,小米以手机作为核心,向上游拓展研发了自己的松果芯片,向下游则延伸到整个智能家居领域。

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当你在一条产业链占据的维度越宽,你对这个行业的把控能力就越强,议价能力,利润空间都会比单维度的企业要强得多。

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第三,就是技术创新。

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这是老生常谈了,当产品利润低下、竞争激烈的时候,追求技术的创新永远是永恒不变的发展道路。

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好了,说完了企业的发展方向,我们回到企业发展的初心。

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企业要赚钱,员工要吃饭,扩大规模没错,我也知道随着竞争不断加剧,利润越来越薄,压在每位企业家身上的重担何止千斤呢? 

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但恰恰正是这个节点,才考验你是一个企业家还是投机者。做企业,龙门要跨,狗洞要钻,千金要赚,但是责任也要担。千万不能别让盲目发展的决定,让我们背上一个遗臭万年的罪名!

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转自微信公众号:单仁行(https://mp.weixin.qq.com/s/2PijoxMyQMCPotrauAa96A

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